昨天咱们柔和了浦东内环边上的公房小区罗山三村kaiyun体育，发现其价钱一年跌掉近四分之一。如斯跌幅，放在本年上海全市二手房跌幅榜上，的确不算多，毕竟，半年跌掉30%以上的楼盘那是罪状昭着的，并且其照旧一个公房小区，原本本年跌幅即是老破大和老破斗室屋领跌的，是以，不算许多。罗山三村跌幅不大，是否意味着金杨板块跌幅都不大呢？也巧合。昨天咱们采用的是张杨路以北的楼盘，今天咱们采用张杨路以南部分的较大小区——杨新村我街坊为例，对比分析后发现，其跌幅比罗山三村要大得多，更令东谈主担忧。

金杨新村五街坊，属于金杨新村十个街坊之中限度较大、房龄较新的一个。金杨新村缱绻有10个街坊，位置在张杨路以南、云山路以东、金桥路以西、杨高中路以北地区。草率情况如下：

1， 金杨新村一街坊，1995-1996年杀青，47幢，579户。

2， 金杨新村二街坊，1994-1995年杀青，147幢，1947户；

3， 金杨新村3街坊，1995-1996年杀青，161幢，2344户。

4， 金杨新村4街坊，1994-1995年杀青，78幢，1591户。

5， 金杨新村5街坊，1994-1996年杀青，226幢，3895户。

6， 金杨新村7街坊，1995-1996年杀青，170幢，3137户。

7， 金杨新村8街坊，1996年杀青，8幢高层，1536户。

8， 金杨新村9街坊，1993-1998年杀青，207幢，2865户。

9， 金杨新村10街坊，1993-1998年杀青，153幢，2498户。

10， 金杨新村11街坊，1993-1996年杀青，102幢，1434户。

通过上述数据可以看出，10个街坊，加在沿路缱绻有21820多户，都快有上海第一、第二大小区上海康城和中远两湾城加在沿路大了。可以说是上世纪90年代中期建成较大工东谈主新村之一，而金杨新村五街坊无疑之最大的阿谁，采用其，相比具有代表性。

五街坊，北靠金杨路，东临金口路，西为云山路，南则是银山路。

四至的马路，裁撤云山路稍宽外，其余都是小马路，可谓是闹中取静。然而，小区出行和生存却出奇便利，南到地铁14号线、9号线蓝天路站直线不到200米，北到6号线云山路站也不到400米，驾车到中环、内环高架都不到1KM距离，出奇便利。交易上，云山闲隙广场、金桥海外交易广场，都不远，尤其南到金桥购物中心不到500米，再者，小区边上几条小马路都很闹猛，生存便利。

金杨新村五街坊，限度大，房龄又不老，典型公房小区。前文说过，小区1994-1996年杀青，3895户，包含银山路115弄,云山路1395弄,金杨路308弄,金杨路220弄，确乎属于单体相比大的公房小区。小区由锦和投资集团开拓，绿化率只好20%，出奇低；

容积率较高，有2.5；最为令东谈主难以罗致，小区车位很清寒。现在小区是由陆家嘴自恃物业贬责，物业费为0.8元/平方。小区最大的时弊：绿化出奇少，车位出奇少，这恰正是当代东谈主置业最为柔和的问题。

金杨新村五街坊，不同小巷内部屋子，梯户比差距很大。该小区都是总高6-7层多层屋子，梯户比上，互异很大，银山路115弄屋子，多为1梯3户或者1梯4户；云山路1395弄屋子，80多幢，有70多幢都是1梯2户，最为理思；金杨路220弄都是1梯3户；而金杨路308弄的屋子，总高6-7层，1梯3户和1梯4户基本个占一半。全体上梯户比还算可以。 金杨新村五街坊，其户型确立联系于一般的公房小区，面积偏大。该小区主力户型亦然2房和1房，小数3房。公房1房面积一般30-40平方之间，五街坊不是，其一房面积段在44.35-51.73平方之间，王人是朝南户型；

2房面积段49-75平方之间，一般都是全南或者南北通，面积大的户型稍稍差一些；

3房户型很少，面积在69.83-75平方之间，户型尚可。

虽然，由于小区都是多层屋子，得房率很高。

五街坊以前一年，其不二价钱变化不行算小。现在该小区在售房源十分裕如，只是上海绿军一家，系统内房源就有86套以上；看绿军外网挂牌均价暂为5.82万元，半年内成交均价为5.6万，挂牌价与成交价差价很少。

但是，如今在售房源，单价低于5.4万元/平方者有11套之多，要道照旧各式楼层都有，比如一套3楼一房，48.73平方，挂牌255万，单价只好5.23万元/平方，可以详情地说5万以下拿下来，基本上莫得问题；

而另外一套5楼屋子，48.89平方，报价为245万，满五年还唯独，听说单价4.6万署名都不是问题。

咱们再望望最近一年多的价钱变动。2022年9月-10月，上海绿军成交该小区房源6套，成交均价高达6.68万元/平方。

一年后的本年，8月-10月，上海绿军成交该小区10套，均价酿成5.6万元/平方。

宇宙先记取5.6万的均价是10月以前，如今又以前了40多天，这40多天，那跌幅出奇横暴。你望望如今挂牌5.4万以下单价有十几套，基本上9折成交问题都不太大，也即是意味着，现在成交价钱均价照旧在4.8万足下。

相比去年景交均价6.68万，每个平方等于跌掉1.88万，跌幅提升28%。按照如今这个趋势，年底均价4.5万似乎是贼人胆虚，真如若那样，等于一年多点跌掉近三分之一，一年一个首付，化为乌有！

再次强调，不要说什么10年前，20年前的价钱。去年到本年上海绿军成交该小区37套，他们的市占率30%足下，意味着该小区以前不到2年，成交100多套，绝大大都都是6万以上的单价，等于首付都莫得了，如果你是这100多位客户，你还会说10年前、20年客岁的价钱！东谈主同此心，心同此理，不教而诛，才是肤浅。