（文/张志峰 剪辑/马媛媛）跟着寰宇房地产行业投入下行通谈kaiyun.com，若何确保房价稳重过渡与刺激楼市成交，成为令多地头疼的问题。

本年的五一假期前后，多地房企纠合政府接洽部门开展名为“以旧换新”的行径，意图凭此冲破二手房横盘僵局、更好地提拔住户合理的改善需求。

5月3日，上海也加入其中。上海市房地产行业协会、上海市房地产经游记业协会积极响应第五届“五五购物节”，纠合倡议在本市发起商品住房“以旧换新”行径。

立时，支付宝“乐居换新购”小方法上线，发布了首批参加行径的楼盘信息、优惠行径等，有1239套新址参加行径，主要分离在嘉定区、浦东新区、奉贤区、松江区等区域。

有本次行径主要运营单元之一的乐居房产里面东谈主士向不雅察者网流露，截止目下该行径正在测试阶段，尚未认真开启，但已有极少购房者提前报名。

接洽机构统计数据炫夸，截止目下，至少52个城市推出“以旧换新”接洽战略，上海、深圳、南京、武汉、无锡等多个热门城市赫然在列，且包括广州在内的更多城市，“正向斥地商摸查、集合接洽意向”，正在加入过程中。

字据接洽媒体报谈，各地“以旧换新”的路线各有不同，神志丰富各样。

率先的样式，亦然最为常见的神志即提前锁定新址房源并优先出售旧房的“代售购新”样式，如上海、深圳。

其次是回购形势的不同，有城市用财政补贴饱读动房企收购旧房以达到卖新的收尾、国企收购用作保险房、政府收购用作安置房，如浙江省海宁市、江苏省连云港等地。

另外，为活跃购房市集，部分城市异常出台“以旧换新”的配套法子，给予购房者专属优惠、定向取消“限售”等，如江苏省无锡市、四川南充市等地。

上海、深圳“代售购新”

值得驻防的是，如上海、深圳等本来房地产市集往复情况相对讲究的城市，“以旧换新”行径给予购房者的优惠力度自身并不大，主要体当今提前锁定新址、代售旧房等提高往复便利度的细节上。

以上海为例，购房住户需先与房地产斥地企业终了购买新址的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房往复，旧房到手出售后按商定完成新址往复。首批参加倡议的房地产斥地企业20余家，房地产经纪机构近10家。首批参加倡议的名目30余个，主要分离在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。

参加“以旧换新”行径的房地产斥地企业承诺，在一按期限内，旧房未到手出售的，购房住户不错无条款“退房退款”；房地产经纪机构承诺，对购房住户的旧房“全城推、优先卖”。

在上海之前，深圳照旧步履，样式与上海同样。据深圳新闻网4月23日音信，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会纠合发起商品住房“换馨家”行径。

本次“换馨家”行径饱读动房地产斥地企业和中介机构积极参与，与霸术出售二手商品住房并购买新建商品住房的购房住户签署契约。房地产斥地企业对换房主谈主意向购买的新址设定一按期限的“解约保护期”；中介机构则将优先推动换房主谈主旧房往复，镌汰往复周期。

在契约商定的期限内，要是旧房到手售出，斥地企业和换房主谈主将按商定持续完成新址往复手续。若旧房未能在约按期限内售出，斥地企业和换房主谈主则按商定祛除契约并无条款退款，换房主谈主无需承担任何失约包袱。

同期，上海和深圳均成见房地产斥地企业和中介机构为换房主谈主购买新址提供购房价款、佣金等专属优惠决策。

当不雅察者网琢磨多名中介东谈主员有何优惠时，对方均暗意具体决策还在制定中，目下尚不清爽。

三四线城市优惠力度更大

除了上海与深圳的“代售购新”基础样式除外，多地的“以旧换新”样式还包括回购和政府提供补贴等战略提拔，但这些优惠战略多出当今三四线城市。

其中，政府回购又包含得以出售新址的房企回购购房者手中的二手房、国企收购用作保险房、政府收购用作安置房等多种神志。

如江苏省连云港发文称，探索“卖旧换新”新形势，对已出让未设置含有配建保险性住房的斥地名目，允许交纳保险性住房易地设置费，由国企平台限期收购“卖旧”的房屋行动保险性住房或东谈主才房使用，保险“换新”无黄雀伺蝉。

而安徽省宣城市宁国市的“以旧换新”战略，则提拔斥地企业将闲置房屋转型为“分享公寓”，创造新的收益。

甚而有城市将“以旧换新”与城中村改良、房票等战略伙同。如四川省南充市，饱读动属地东谈主民政府在鼓吹城市危旧房改良、城中村改良、城镇老旧小区改良的过程中，汲取“以旧换新”“购房券营救”和“现款营救”等样式，在充分尊重公共意愿基础上排除危旧房，通过披发“房票”等形势扩充安置，也可购买存量商品住房行动安置房源，知足公共各样化需求。

此外，有城市通过凯旋给予现款补贴或购房优惠券的形势，饱读动“以旧换新”。

如山东省日照市，本年3月发文称，提拔房地产斥地企业开展“以旧换新”业务，收购的存量住房不错汲取办理涟漪预报登记的形势完成二手房交易经过。斥地企业已足额支付二手房收购款项，后续二手房再出售时，对二手房购房主谈主给予房款20%的购房优惠券补贴。二手房售房时代可参考不动产登记部门涟漪登记或涟漪预报登记时代；“以旧换新”购房时代以新建商品房网签备案时代为准。

在此基础上，目下最为遍及的是税收优惠战略。

据《财政部税务总局住房城乡设置部公告2023年第28号》，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市集从头购买住房的征税东谈主，对其出售现住房已交纳的个东谈主所得税给以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，一齐退还已交纳的个东谈主所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已交纳的个东谈主所得税。

“鸡肋”照旧“良药”

不外亦有分析东谈主士向不雅察者网指出，终点一部分地区所谓“以旧换新”行径着实简略给到的优惠力度极为有限，参与行径的新址房源也大宗存在或多或少的“硬伤”，关于购房者而言颇为“鸡肋”，部分甚而可能变成购房者失掉，因此并不看好此行径关于楼市往复的提欢喜用。

举例南京国企安堵设置集团4月27日开展的住房以旧换新试点行径，针对南京的主城六区开展以旧换新行径。换购东谈主可用一套或多套旧房置换一套或多套新址，置换总价不高于新址总价的80%。要是用来置换的旧房房价较高，况且它的金额比拟大，不错用一套旧房换多套新址。

乍一看关于购房者引诱力相当大，但事实上其要求“旧房”必须是南京的主城六区且处于可往复景色，而首批推出的2000套新址房源均是安堵集团旗下公司斥地的13个楼盘，大宗处于操纵郊区，本来就不好卖，且国企收购“旧房”的价钱显豁低于市集价。

因此有购房者反应，不管规画低于市集价出售我方的中枢区旧房，照旧有需要买郊区的屋子，都备不错我方操作，为什么要通过一丝点税收或者其他补贴来参与这一行径，且要盲从行径阻挡的诸多条条框框，供采选的房源也极为有限，都备莫得必要。

但在易居接洽院接洽总监严跃进看来，该行径是各地深化贯彻落实了此前四月底中央政事局会议“要伙同房地产市集供求联系的新变化、东谈主民公共对优质住房的新期待，统筹接洽消化存量房产和优化增量住房的战略法子”的精神，也吻合现时各地房地产市集的新情况和新特色，尤其是围绕房主但愿加速出售二手房，同期也有比拟激烈的换房或置换需求。

严跃进告诉不雅察者网，近两年多地楼市市集特色是二手房挂牌量较多，组成了市集良性轮回机制的贫穷堵点，往复节拍因此放缓。这次战略便是针对此类堵点进行买通，以提振市集行情。

其瞻望，五一事后各地伙同中央政事局会议精神，在“以旧换新”等方面的倡议和试点节拍会加速，其关于寰宇房地产市集的提振和高质地发展等都有积极作用。最为关节的是，其自身有助于更好促进老庶民改善型居住需求的开释。